Sociedad limitada vs. sociedad patrimonial: cuál conviene para invertir en inmuebles

Elegir la mejor estructura jurídica para invertir en el mercado inmobiliario no es una decisión menor. Una mala elección puede incrementar la carga fiscal, dificultar la gestión del patrimonio o limitar la capacidad de expansión futura. 

Entre las fórmulas más utilizadas en España destacan la sociedad limitada (SL) y la sociedad patrimonial, dos modelos que, aunque pueden parecer similares, tienen diferencias clave que conviene conocer antes de dar el paso.

En Borneo Advisors ayudamos a nuestros clientes a analizar qué estructura es la más adecuada según el tamaño de su cartera, sus objetivos de inversión y la fiscalidad aplicable en cada caso.

¿Qué es una sociedad limitada?

La sociedad limitada (SL) es el tipo de sociedad mercantil más común en España. Se utiliza principalmente para desarrollar una actividad empresarial, y entre sus características destacan:

• Requiere un capital social mínimo de 3.000 euros.
  
  
• Permite limitar la responsabilidad de los socios al capital aportado.
  
  
• Está sujeta al Impuesto de Sociedades (25 % en la mayoría de los casos).
  
  
• Ofrece flexibilidad para realizar operaciones mercantiles, contratar empleados y desarrollar actividades económicas diversas.
  
  

En el ámbito inmobiliario, una SL suele emplearse para actividades de compraventa habitual (por ejemplo, promoción inmobiliaria o flipping de viviendas) y para inversiones en alquiler cuando se consideran actividad económica.

¿Qué es una sociedad patrimonial?

La sociedad patrimonial, por su parte, está orientada a la gestión y tenencia de bienes —principalmente inmuebles—, sin que exista una actividad económica en sentido estricto. Algunas de sus notas principales son:

• Se constituye como una sociedad que posee activos, pero no desarrolla una actividad empresarial directa.
  
  
• Sus ingresos provienen fundamentalmente de alquileres o dividendos.
  
  
• Permite canalizar las rentas inmobiliarias de forma centralizada.
  
  
• Es un instrumento muy utilizado para la planificación fiscal y sucesoria, especialmente en patrimonios familiares.
  
  

Este modelo suele ser recomendable cuando se quiere separar la gestión de activos de la esfera personal y optimizar su tratamiento fiscal.

Diferencias clave entre una sociedad limitada y una sociedad patrimonial

Aunque ambas son sociedades mercantiles en lo formal, presentan diferencias sustanciales que influyen directamente en la estrategia de inversión:

Objeto y actividad

• Sociedad limitada: orientada a realizar operaciones comerciales y empresariales, como la compra-venta de inmuebles para revender.
  
  
• Sociedad patrimonial: su finalidad es la tenencia de activos, no la actividad económica.
  
  

Fiscalidad

• SL: tributa al 25 % en el Impuesto de Sociedades sobre beneficios, aunque puede tener incentivos fiscales si cumple requisitos como empresa de reducida dimensión.
  
  
• Sociedad patrimonial: también tributa en el Impuesto de Sociedades, pero sin aplicar los beneficios fiscales de las empresas que desarrollan actividad económica.
  
  

Gestión de riesgos

• SL: adecuada cuando se asume un riesgo empresarial significativo, ya que permite limitar la responsabilidad de los socios.
  
  
• Sociedad patrimonial: pensada para preservar y transmitir patrimonio, protegiéndolo frente a riesgos personales.
  
  

Uso en inversión inmobiliaria

• SL: recomendable para proyectos activos de promoción, construcción o compraventa recurrente.
  
  
• Sociedad patrimonial: ideal para mantener inmuebles en alquiler o gestionar carteras familiares con visión de largo plazo.
  
  

¿Cuál conviene según el perfil del inversor?

La elección entre una sociedad limitada y una sociedad patrimonial depende de varios factores:

• Inversor activo: si buscas comprar, reformar y vender inmuebles de manera recurrente, una SL es más adecuada, ya que permite operar con agilidad empresarial.
  
  
• Inversor patrimonialista: si tu objetivo es generar rentas recurrentes por alquiler y proteger tu patrimonio, la sociedad patrimonial resulta más eficiente.
  
  
• Planificación sucesoria: para quienes quieren facilitar la transmisión del patrimonio familiar, la sociedad patrimonial ofrece más ventajas.
  
  
• Diversificación empresarial: si el inmobiliario es solo una parte de una estrategia empresarial más amplia, la SL puede encajar mejor.
  
  

Riesgos y consideraciones prácticas

Es importante tener en cuenta algunos matices antes de decidir:

• La sociedad patrimonial no disfruta de los mismos incentivos fiscales que una SL.
  
  
• La SL requiere una gestión empresarial más activa y puede implicar mayores costes laborales y administrativos.
  
  
• En ambas estructuras es esencial realizar una correcta planificación fiscal y legal, ya que Hacienda revisa con especial atención las operaciones inmobiliarias.
  
  

La importancia de un análisis experto…

No existe una fórmula única que sirva para todos los inversores. 

Lo que para un pequeño inversor en alquiler puede ser ideal en forma de sociedad patrimonial, para un promotor inmobiliario o un inversor que realiza operaciones recurrentes puede no tener sentido frente a una sociedad limitada.

En Borneo Advisors analizamos en detalle el perfil del cliente, su cartera actual y sus objetivos futuros para diseñar la estructura más adecuada. 

Nuestro enfoque estratégico garantiza que la elección no solo tenga sentido hoy, sino que sea sostenible en el tiempo.

Si quieres valorar qué modelo es el más conveniente para tu caso concreto, contáctanos sin compromiso.