Fórmula de rentabilidad del alquiler: bruta vs. neta y cómo aplicarla

Saber calcular correctamente la rentabilidad de un alquiler es fundamental para cualquier propietario o inversor. 

No basta con conocer los ingresos mensuales que genera un inmueble: la clave está en analizar tanto la rentabilidad bruta como la neta para tomar decisiones informadas.

En Borneo Advisors trabajamos con propietarios e inversores que buscan optimizar sus carteras, ayudándoles a entender qué fórmula aplicar en cada caso y cómo mejorar los resultados de sus activos.

¿Qué es la rentabilidad bruta del alquiler?

La rentabilidad bruta es la primera aproximación al rendimiento de una inversión inmobiliaria. Se calcula dividiendo los ingresos anuales por alquiler entre el precio de adquisición del inmueble y multiplicando el resultado por 100.

Por ejemplo:

• Ingresos anuales: 12.000 €
  
  
• Precio de compra: 200.000 €
  
  
• Rentabilidad bruta: (12.000 / 200.000) x 100 = 6 %
  
  

Este cálculo es útil para comparar activos de manera rápida, pero no refleja todos los costes reales de la inversión.

¿Qué es la rentabilidad neta del alquiler?

A diferencia de la bruta, la rentabilidad neta descuenta todos los gastos asociados al inmueble:

• Impuestos (IBI, tasas municipales).
  
  
• Gastos de comunidad.
  
  
• Seguros.
  
  
• Mantenimiento y reparaciones.
  
  
• Posibles periodos de vacancia.
  
  

Con la rentabilidad neta se obtiene una visión mucho más realista del beneficio que genera el activo.

Fórmula de rentabilidad: cómo aplicarla paso a paso

La fórmula de la rentabilidad neta es:

(Ingresos anuales – Gastos anuales) / Inversión total x 100

Ejemplo:

• Ingresos anuales: 12.000 €
  
  
• Gastos anuales: 2.000 €
  
  
• Precio de compra + gastos (notaría, impuestos, reforma): 210.000 €
  
  
• Rentabilidad neta: (12.000 – 2.000) / 210.000 x 100 = 4,76 %
  
  

Como se ve, la diferencia puede ser significativa. La correcta aplicación de la fórmula de rentabilidad del alquiler permite comparar inversiones de forma precisa y detectar oportunidades que realmente aporten valor a largo plazo.

Rentabilidad bruta vs. neta: ¿cuál usar?

Ambas fórmulas tienen su utilidad:

• Rentabilidad bruta: perfecta para filtrar rápidamente qué inmuebles merecen un análisis más profundo.
  
  
• Rentabilidad neta: imprescindible para decidir si una inversión es sostenible y rentable en el tiempo.
  
  

En un mercado competitivo como el español, donde la media de rentabilidad de la vivienda ronda el 7 % (Idealista, 2024), conocer esta diferencia es vital para no sobreestimar las ganancias.

Cómo mejorar la rentabilidad de un inmueble

Antes de comprar o durante la gestión, hay varias estrategias que pueden elevar la rentabilidad:

• Renovar la vivienda para aumentar su valor de mercado.
  
  
• Apostar por alquiler de media estancia en zonas urbanas con alta rotación.
  
  
• Optimizar los gastos fiscales revisando el valor catastral.
  
  
• Diversificar la cartera con activos complementarios (locales, oficinas, logísticos).
  
  

¡Calcula con precisión, invierte con estrategia!

Saber diferenciar entre rentabilidad bruta y neta evita errores comunes y te permite construir una cartera más sólida y rentable. 

En Borneo Advisors analizamos cada activo con fórmulas precisas y una visión estratégica que va más allá de los números, para ayudarte a maximizar el valor de tu patrimonio inmobiliario.

Si quieres que revisemos tus cálculos y diseñemos una estrategia personalizada para tus inmuebles, no dudes en contactarnos.