Asesoría técnica en la compra de inmuebles: la importancia de una due diligence rigurosa

Comprar bien no es cuestión de intuición. Es método, hechos y una due diligence técnica que te permita saber exactamente qué estás comprando, cuánto costará ponerlo en estándar y cómo impactará en tu rentabilidad. 

En Borneo Advisors acompañamos a inversores privados y family offices para que cada decisión se base en evidencia técnica, no en suposiciones.

Qué es una due diligence técnica (y por qué decide la mitad del resultado)

Hablamos del conjunto de revisiones técnicas, constructivas y de instalaciones que determinan el estado real del activo, su riesgo operativo y el CAPEX necesario a corto, medio y largo plazo. El objetivo: evitar sorpresas después de firmar, negociar precio y cláusulas con fundamento, y priorizar inversiones que preserven caja.

En nuestro trabajo de consultoría inmobiliaria en Madrid integramos la asesoría técnica con el análisis financiero y la negociación, de forma que el informe no sea un PDF bonito, sino una hoja de ruta que cambia el precio, el calendario y las garantías del contrato.

Qué preguntas debe responder tu due diligence

Antes de entrar al detalle, conviene saber qué respuestas necesitas para decidir con seguridad.

• ¿Cuál es el estado estructural y de envolventes?
  
  
• ¿Qué riesgos críticos y costes ineludibles existen en los próximos 24 meses?
  
  
• ¿Qué CAPEX recurrente exige el activo para sostener su NOI?
  
  
• ¿Hay incumplimientos normativos o de accesibilidad/seguridad que impliquen actuaciones obligatorias?
  
  
• ¿Cómo afecta todo ello al precio, a los plazos y a las garantías?
  
  

Alcance de una asesoría técnica rigurosa

La profundidad del análisis se adapta al tamaño y al uso del activo, pero hay mínimos irrenunciables. Empezamos con una visión general y después bajamos a cada frente técnico.

1) Estructura y envolvente

La estructura es la columna vertebral del activo. Nos interesa su capacidad portante actual, patologías (fisuras, humedades, corrosión) y la vida útil esperable. En la envolvente, revisamos cubierta, fachadas, carpinterías y puentes térmicos que impactan en eficiencia energética y confort.

2) Instalaciones

Electricidad, climatización, fontanería, saneamiento, PCI y ascensores. Evaluamos cumplimiento normativo, obsolescencia tecnológica, dimensionamiento y coste de sustitución. Una instalación fuera de estándar puede arruinar un plan de releasing.

3) Cumplimiento técnico y normativo

Accesibilidad, seguridad, licencias, protección contra incendios y compatibilidad de uso. Un activo con “pequeñas” no conformidades puede exigir obras obligatorias que cambian la TIR.

4) Eficiencia energética y ESG

Certificación energética, oportunidades de mejora en envolvente e instalaciones, y retorno de intervenciones (ahorro de consumo, incremento de renta o reducción de vacancia). Aquí se decide parte del yield on cost de un value-add.

5) Capex por horizontes

Clasificamos CAPEX inmediato (0–24 meses), CAPEX de ciclo (3–5 años) y CAPEX estratégico (cuando hay cambio de uso o reposicionamiento). Sin esto, el Excel miente.

Metodología de trabajo: cómo se ejecuta sin perder foco

Una asesoría técnica aporta valor si evita sesgos y traduce hallazgos en decisiones financieras y contractuales. Esta es la ruta que seguimos.

Visita técnica y checklist material

Antes de desplegar especialistas, alineamos el programa de uso y los riesgos materiales. La visita se guía por un checklist que prioriza lo que cambia precio o cláusulas.

Pruebas y documentación

Levantamos información con mediciones, inspecciones visuales y, cuando procede, catas y ensayos. Pedimos libro del edificio, certificados, contratos de mantenimiento y registros de incidencias para cruzar datos.

Matriz de riesgos y presupuesto CAPEX

Cada hallazgo se valora por probabilidad e impacto, y se traduce en una partida de CAPEX con rango de costes y plazos. Esto alimenta el modelo financiero y la estrategia de negociación.

Informe ejecutivo y anexos técnicos

El entregable separa decisión (resumen ejecutivo, cifras y recomendaciones) de evidencias (anexos, fotos, ensayos), para que comité y equipos operativos trabajen sin perder tiempo.

Cómo la due diligence cambia precio, calendario y contrato

El informe técnico sirve para negociar con hechos. Aquí es donde la asesoría técnica se convierte en euros.

Ajustes de precio

Patologías o CAPEX ineludible justifican ajustes: descuento directo, holdbacks o retenciones en garantía hasta ejecutar obras críticas.

Condiciones suspensivas

Si un riesgo depende de autorización, licencia o resultado de una prueba, se negocia como condición suspensiva. Protege tu posición sin bloquear el proceso.

Calendario de cierre y hitos

Cuando hay obras inmediatas, el calendario de pagos debe alinearse con hitos técnicos (aprobación de proyecto, inicio de obra, certificaciones, puesta en marcha).

Garantías y responsabilidades

Se definen manifestaciones y garantías, plazos de responsabilidad y límites de indemnización asociados a vicios ocultos, instalaciones o cumplimiento.

Errores frecuentes que disparan el riesgo (y cómo evitarlos)

Una línea para contextualizar: estos fallos se repiten y tienen coste real en caja y en tiempo.

Cerrar deprisa con informe incompleto

La prisa por no perder el activo crea ceguera selectiva. Exige alcance mínimo y evidencias para cada conclusión.

Confundir mantenimiento con inversión

Gasto operativo diferido no es CAPEX estratégico. Clasifica bien para no engañar al cash-on-cash de los primeros años.

Ignorar compatibilidades de uso

Cambios de layout o releasing ambicioso pueden requerir obras de accesibilidad, PCI o ventilación que no estaban en el radar.

No ligar precio a hallazgos

Si el informe no entra en el contrato, es un powerpoint. Lleva cada riesgo a una cláusula o a un ajuste concreto.

Caso breve: activo terciario con riesgos ocultos en instalaciones

Situación: edificio con buena ubicación y renta por debajo de mercado. La comercialización lo presentaba “listo para reposicionar”.

Hallazgos técnicos: climatización obsoleta con costes de reparación recurrentes, cumplimiento PCI parcial y envolvente con filtraciones en coronación.

Estrategia: matriz de riesgos con CAPEX inmediato y de ciclo, negociación de retención hasta puesta en marcha de nueva climatización y ajuste de precio por reparación de envolvente.

Resultado: cierre sin sorpresas, obra ejecutada antes del releasing y yield on cost dentro del rango objetivo.

KPIs y herramientas para que la técnica se note en los números

No basta con “tener informes”. Hay que medir impacto real en la rentabilidad.

• Backlog de CAPEX por activo y horizonte (0–24, 36–60 meses).
  
  
• Índice de conformidad (accesibilidad, PCI, licencias).
  
  
• Tiempo medio de resolución de incidencias críticas.
  
  
• Eficiencia energética (consumo base antes/después de intervenciones).
  
  
• Desvío entre CAPEX presupuestado y ejecutado por partidas.
  
  

Estos indicadores alimentan comités y reequilibran la cartera hacia los activos que multiplican mejor cada euro.

Cómo integramos la asesoría técnica en tu compra

Nuestro enfoque está pensado para inversores privados y family offices que quieren velocidad con rigor:

• Definimos el alcance y las preguntas clave antes de pisar el activo.
  
  
• Ejecutamos la due diligence técnica con foco en lo que cambia precio, plazos y contrato.
  
  
• Traducimos hallazgos a CAPEX por horizontes y a cláusulas negociables.
  
  
• Alineamos calendario de cierre con hitos técnicos, evitando fricciones posteriores.
  
  
• Entregamos un informe ejecutivo que el comité puede aprobar en minutos y un anexo técnico que guía a obra y mantenimiento.
  
  

El resultado: compras con menos riesgo, cash-flow más predecible y una base sólida para releasing y reposicionamiento.

¿Quieres comprar con seguridad técnica desde el primer día?

Si estás valorando un activo y necesitas certezas sobre obra, cumplimiento y CAPEX, ponemos nuestro equipo a trabajar para que negocies con hechos y cierres con tranquilidad. Agenda una consulta y armamos la due diligence que tu inversión necesita.