Calcular correctamente la rentabilidad de un alquiler es lo que separa una inversión sólida de una decisión basada en intuiciones. En Borneo Advisors trabajamos con inversores que necesitan cifras claras antes de comprar, mantener o desinvertir.
En esta guía te explico cómo calcular la rentabilidad de un alquiler en España, paso a paso, con criterios realistas y sin atajos que distorsionen el resultado.
Qué entendemos por rentabilidad en un alquiler
La rentabilidad no es una única cifra. Existen varias métricas y cada una responde a una pregunta distinta: cuánto ingresa el activo, cuánto deja realmente en caja y cómo se comporta frente al capital que has invertido.
Para tomar decisiones coherentes dentro de estrategias de inversión inmobiliaria bien definidas, es imprescindible usar siempre los mismos criterios de cálculo y comparar activos con la misma metodología.
Paso 1: identifica todos los ingresos del alquiler
El punto de partida es calcular los ingresos brutos anuales reales, no los ideales.
Debes incluir:
- Alquiler mensual pactado en contrato
- Ingresos por garaje o trastero si se alquilan por separado
- Repercusiones contractuales al inquilino, cuando existan
Evita inflar el número con:
- Rentas “de mercado” que no estás cobrando
- Ingresos extraordinarios no recurrentes
- Meses vacíos ignorados porque “normalmente se alquila rápido”
Ejemplo de ingresos anuales:
Concepto | Importe mensual (€) | Importe anual (€) |
Vivienda | 950 | 11.400 |
Garaje | 100 | 1.200 |
Trastero | 50 | 600 |
Total ingresos | — | 13.200 |
Paso 2: calcula la rentabilidad bruta del alquiler
La rentabilidad bruta sirve como primer filtro, pero nunca debería ser la métrica final.
Fórmula:
Rentabilidad bruta = (Ingresos anuales / Precio de compra) × 100
Ejemplo:
- Precio de compra: 220.000 €
- Ingresos anuales: 13.200 €
Rentabilidad bruta = 6 %
Hasta aquí todo parece atractivo. El problema es que este número ignora completamente la realidad operativa del alquiler.
Paso 3: descuenta todos los gastos reales
Aquí es donde la mayoría de cálculos fallan. Si no restas todos los gastos recurrentes, la rentabilidad estará artificialmente inflada.
Para analizar bien un activo dentro de una estrategia de inversión inmobiliaria, los gastos deben ser conservadores y sostenibles en el tiempo.
Gastos habituales en un alquiler residencial en España:
Gasto | Importe anual (€) |
IBI | 450 |
Comunidad | 720 |
Seguro | 180 |
Mantenimiento y reparaciones | 600 |
Gestión del alquiler | 600 |
Vacancia estimada (1 mes) | 950 |
Total gastos | 3.500 |
Paso 4: calcula la rentabilidad neta
Ahora entramos en la métrica que realmente importa.
Fórmula:
Rentabilidad neta = ((Ingresos – Gastos) / Precio de compra) × 100
Ejemplo:
- Ingresos: 13.200 €
- Gastos: 3.500 €
- Ingreso neto anual: 9.700 €
Rentabilidad neta = 4,4 %
Esta es la rentabilidad real del activo antes de impuestos y financiación.
Paso 5: incorpora impuestos y financiación
La rentabilidad cambia mucho según cómo compres y cómo tributes.
Debes tener en cuenta:
- IRPF si compras como persona física
- Impuesto sobre sociedades si compras a través de sociedad
- Impacto fiscal en una futura venta
Si hay hipoteca, añade:
- Intereses anuales
- Amortización de principal
- Sensibilidad a subidas de tipos
Esto nos lleva a una métrica clave para inversores apalancados.
Paso 6: calcula el cash-on-cash
El cash-on-cash mide el retorno sobre el capital propio invertido, no sobre el precio total del inmueble.
Fórmula:
Cash-on-cash = (Caja anual neta / Capital aportado) × 100
Ejemplo:
- Entrada + gastos: 70.000 €
- Caja neta anual después de hipoteca: 5.600 €
Cash-on-cash = 8 %
Dos inmuebles con la misma rentabilidad neta pueden comportarse de forma muy distinta según su estructura de financiación.
Paso 7: interpreta bien los resultados
La rentabilidad solo tiene sentido cuando se analiza junto al riesgo.
Referencia orientativa en España para 2026:
- Por debajo del 3,5 % neto: perfil muy defensivo o activo prime
- Entre 4 % y 5 % neto: equilibrio entre riesgo y estabilidad
- Por encima del 6 % neto: mayor riesgo operativo o necesidad de gestión activa
La pregunta clave no es cuánto rinde, sino qué estás asumiendo para lograrlo.
Errores habituales al calcular la rentabilidad de un alquiler
Evitar estos errores mejora más tus resultados que negociar unos miles de euros el precio de compra:
- No considerar la vacancia
- Ignorar CAPEX de ciclo
- Usar gastos irreales
- Comparar activos con métricas distintas
- Confundir rentabilidad bruta con rentabilidad real
Cómo usamos estos cálculos en Borneo Advisors
En Borneo Advisors no analizamos activos aislados, analizamos decisiones de inversión. Para cada alquiler trabajamos:
- Rentabilidad bruta y neta
- Cash-on-cash
- Escenarios conservador, base y estresado
- Impacto fiscal y financiero
- Comparativa con otras oportunidades del mercado
Así priorizamos inversiones inmobiliarias rentables con coherencia y visión de largo plazo.
¿Quieres calcular la rentabilidad real de tu alquiler?
Si estás valorando una compra o quieres saber si tu alquiler actual rinde lo que debería, te ayudamos a poner números reales sobre la mesa y a compararlos con el mercado. Habla con nuestro equipo y analizamos tu caso paso a paso.
Preguntas frecuentes sobre cómo calcular la rentabilidad de un alquiler en España
¿Qué precio debo usar para calcular la rentabilidad: el de compra o el coste total de adquisición?
Para un análisis realista, usa el coste total de adquisición: precio de compra más impuestos y gastos (notaría, registro, gestoría y, si aplica, honorarios). Si comparas activos solo con “precio de compra”, la rentabilidad neta puede quedar inflada.
¿Incluyo reformas y amueblamiento en el cálculo de rentabilidad?
Sí, si son necesarias para poner el activo en explotación. Ese desembolso forma parte del capital invertido y afecta al retorno. En la práctica, conviene separar gastos recurrentes (operación anual) de inversión inicial (reforma y puesta a punto) para entender qué parte del retorno viene del alquiler y cuál de la revalorización.
¿Cómo estimo la vacancia si todavía no tengo histórico?
Puedes trabajar con un supuesto conservador: por ejemplo, entre dos y seis semanas al año según zona, tipología y rotación habitual. Después, ajusta el dato con señales del mercado: tiempo medio de comercialización, perfil de demanda y estacionalidad (meses con más rotación).
¿Qué diferencia hay entre “mantenimiento” y “CAPEX de ciclo”?
El mantenimiento cubre pequeñas reparaciones y ajustes habituales. El CAPEX de ciclo son partidas más grandes y periódicas (caldera, electrodomésticos, pintura integral, fachada o derramas). Aunque no ocurra cada año, conviene provisionarlo para no “maquillar” la rentabilidad real del alquiler.
¿La rentabilidad neta se calcula antes o después de impuestos?
Depende del objetivo. Para comparar activos, es útil una rentabilidad neta antes de impuestos (operativa pura). Para decidir si invertir, lo relevante es el rendimiento después de impuestos, porque tu caja final cambia mucho según estructura (persona física, sociedad, no residente) y deducciones aplicables.
¿El cash-on-cash sustituye a la rentabilidad neta?
Son métricas distintas. La rentabilidad neta mide el retorno del activo sobre su precio (o coste). El cash-on-cash mide el retorno sobre tu capital propio aportado, muy útil cuando hay financiación. En carteras apalancadas, el cash-on-cash ayuda a comparar oportunidades con distinta entrada.
¿Cómo comparo rentabilidades entre ciudades o barrios sin caer en datos “de escaparate”?
Usa datos de cierres reales cuando puedas (operaciones comparables) y aplica la misma metodología en todos los activos: mismo criterio de gastos, misma vacancia, mismas provisiones. Si solo usas rentas anunciadas, el sesgo suele ir hacia arriba.
¿Qué gastos suelen olvidarse y distorsionan el cálculo?
Además de vacancia, se olvidan derramas, honorarios de intermediación, seguros específicos, periodos de carencia, impuestos de basuras (según municipio), costes de rotación de inquilino, y pequeñas partidas “silenciosas” que se repiten (cerrajería, pintura parcial, electrodomésticos).
¿Cómo incorporo el riesgo al interpretar una rentabilidad “bonita”?
Mira la estabilidad de la demanda, la calidad del inquilino, la liquidez del activo y la sensibilidad a tipos si hay deuda. Una rentabilidad alta puede implicar más gestión, más rotación o más exposición a un micro-mercado.
¿Tiene sentido crear escenarios (conservador, base y estresado) en un alquiler pequeño?
Sí. Incluso con una sola vivienda, un escenario estresado (más vacancia, más reparaciones, bajada de renta o subida de tipos) te evita sorpresas. Es una forma rápida de comprobar si la operación aguanta sin depender de “que todo salga bien”.
