Calculadora de rentabilidad de inversión inmobiliaria: cómo usarla correctamente

Bienvenido al blog de Borneo Advisors. Si quieres tomar decisiones de inversión inmobiliaria en España con cabeza, dominar la calculadora de rentabilidad es imprescindible: te ayuda a comparar activos, entender riesgos y priorizar dónde poner tu dinero. 

En Borneo Advisors trabajamos contigo para que cada número refleje la realidad del activo… y no una ilusión Excel.

Qué calcula de verdad una “calculadora de rentabilidad”

Antes de teclear cifras, conviene aclarar qué mide una calculadora. Las buenas herramientas no solo devuelven rentabilidad bruta: también estiman rentabilidad neta, cash-on-cash, NOI, TIR y payback. Cada métrica sirve para responder una pregunta distinta (ingresos, eficiencia del capital, retorno total, tiempo de recuperación).

Si quieres que revisemos tu caso con datos de mercado y un modelo ajustado a tu perfil, aquí puedes ver cómo enfocamos nuestras estrategias de inversión inmobiliaria en análisis, selección y ejecución.

Métricas clave que debes conocer (sin tecnicismos)

Estas son las métricas que usarás a diario para comparar oportunidades con criterio.

• Rentabilidad bruta: ingresos anuales por alquiler / inversión total. Útil para una foto rápida, pero incompleta.

   

• NOI (ingreso operativo neto): alquileres tras vacancia menos gastos operativos (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión…). No incluye intereses ni amortización.

   

• Rentabilidad neta: NOI / inversión total. Es el primer filtro serio para comparar activos.

   

• Cash-on-cash: flujo de caja anual antes de impuestos / capital propio invertido. Te dice qué rinde tu equity de verdad con financiación.

   

• TIR: rentabilidad anualizada total considerando flujos de caja y venta (plusvalía). Es la métrica reina para proyectos con capex y planes de salida.

   

Inputs que no pueden faltar (y cómo estimarlos bien)

Una calculadora es tan buena como los datos que introduces. Esta es la lista mínima para que el resultado sea fiable.

1) Inversión inicial

• Precio de compra.

   

• Gastos de adquisición: impuestos (ITP/IVA/AJD), notaría, registro, gestoría.

   

• Capex/Reforma inicial: lo necesario para poner el activo a producir (obra, mobiliario, licencias).

   

2) Ingresos

• Alquiler de mercado (no el deseado),

   

• Vacancia prevista (meses sin inquilino o rotación) y

   

• Incentivos: carencias, rebajas iniciales, honorarios comerciales.

   

3) Gastos operativos

• Comunidad, IBI, seguro, mantenimiento (preventivo y correctivo),

   

• Gestión (si profesionalizas la explotación), suministros (si repercutes o no), tasa de basuras.

   

4) Financiación

• % de financiación (LTV), tipo de interés, plazo y cuota anual.

   

• Comisiones y si el banco exige DSCR mínimo o reservas de deuda.

   

5) Escenarios

• Hipótesis base, conservadora y optimista para testear sensibilidad a vacancia, rentas y tipos.

   

Cómo introducir cada bloque sin sesgos

Antes de bajar al ejemplo, un apunte esencial: evita la trampa del optimismo. 

Si no tienes histórico del inmueble, utiliza comparables reales, asume vacancia mínima (p. ej., 5–8% anual en residencial urbano estabilizado) y reserva mantenimiento acorde a la vida útil (muchos proyectos fallan por infrapresupuestar capex).

Ejemplo guiado paso a paso (números reales y redondos)

Tomemos un piso en buena zona urbana para alquiler residencial. Queremos comparar métricas con y sin financiación para entender el “antes y después”.

Inversión inicial

• Precio de compra: 300.000 €

   

• Gastos de adquisición (estimación 10%): 30.000 €

   

• Reforma y puesta a punto: 20.000 €
  Inversión total: 350.000 €

   

Ingresos y vacancia

• Alquiler esperado: 1.500 €/mes → 18.000 €/año

   

• Vacancia y ajustes (5%): −900 €
  Ingresos efectivos: 17.100 €/año

   

Gastos operativos

• Comunidad: 900 €

   

• IBI: 500 €

   

• Seguro: 250 €

   

• Mantenimiento: 1.200 €

   

• Gestión profesional (5% de ingresos efectivos): 855 €
  Gastos operativos totales: 3.705 €

   

NOI

• 17.100 − 3.705 = 13.395 €

   

Métricas sin financiación

• Rentabilidad bruta: 18.000 / 350.000 = 5,14%

   

• Rentabilidad neta: 13.395 / 350.000 = 3,83%

   

Con financiación (70% del precio de compra)

• Hipoteca sobre 210.000 € a 25 años, tipo 3% → cuota anual aprox. 11.950 €

   

• Cash flow antes de impuestos: 13.395 − 11.950 = 1.445 €

   

• Equity invertido: 30% del precio (90.000) + gastos (30.000) + reforma (20.000) = 140.000 €

   

• Cash-on-cash: 1.445 / 140.000 = 1,03%

   

Lectura: con estas hipótesis, la rentabilidad neta del activo es del 3,83%; al apalancarlo, el cash-on-cash cae al 1,03% por la carga financiera. 

La calculadora te hace visible este efecto y te permite ajustar palancas (precio de compra, renta, capex, LTV, tipo, honorarios, gastos) hasta llegar al rendimiento objetivo.

Cómo mejorar el resultado: palancas que sí mueven la aguja

Siempre que toques una palanca, revisa su impacto doble: en NOI y en riesgo. Una subida de renta que aumenta la rotación puede empeorar el NOI real.

Palancas de ingreso

Aquí atacas el numerador: más ingresos efectivos y mayor estabilidad.

• Reposicionamiento ligero (acabados, electrodomésticos eficientes, climatización): permite rentas algo superiores y mejor ocupación.

   

• Selección de inquilino y contrato: perfiles solventes, garantías adecuadas y revisiones indexadas y realistas.

   

• Política comercial: menos periodos vacíos con publicidad anticipada y visita guiada profesional.

   

Palancas de gastos y financiación (introducción)

Reducir gastos o mejorar el coste de financiación impacta directamente en el NOI y el flujo de caja.

• Negociar comunidad y servicios (ajustes de contratos, eficiencia energética).

   

• Seguro con coberturas adecuadas (no infra, no supra).

   

• Tipo y plazo: refinanciación cuando el perfil de riesgo mejora, evitar comisiones innecesarias, ajustar LTV a tu DSCR objetivo.

   

Errores comunes al usar la calculadora (y cómo evitarlos)

Un buen modelo se cae por supuestos malos. La mayoría de “decepciones” vienen de aquí:

• Olvidar vacancia: un 0% perpetuo rara vez existe. Estima meses sin inquilino y gastos de comercialización.

   

• Capex fantasma: no reservar mantenimiento ni reposiciones (caldera, electrodomésticos, pintura) deprime el NOI real.

   

• Rentas de fantasía: usa comparables y contempla incentivos iniciales.

   

• Gastos de adquisición fuera del modelo: siempre cuentan. Sin ellos, la rentabilidad bruta parece mejor de lo que es.

   

• Tipo de interés fijo vs. variable: si eliges variable, modela sensibilidad a subidas de tipos.

   

• No separar NOI de deuda: mezcla de peras y manzanas; primero calcula el NOI, luego aplica la financiación.

   

Tu checklist para usar la calculadora como un profesional

Antes de pulsar “calcular”, repasa esta mini-guía para no sesgar el resultado.

Preparación de datos

Define tu estándar de inputs y evita rehacer el modelo cada vez.

• Inversión total clara: precio + gastos + capex.

   

• Ingresos efectivos: alquiler de mercado − vacancia − incentivos.

   

• Gastos operativos: comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, gestión, suministros.

   

• Escenarios: base, conservador y optimista con hipótesis trazables.

   

Evaluación de métricas

Lee las salidas en orden y decide con reglas.

• Si rentabilidad neta < umbral objetivo, reevalúa precio o capex.

   

• Si el cash-on-cash apalancado no compensa el riesgo, revisa LTV, tipo y plazo.

   

• Valora la TIR solo tras definir un plan de salida razonable (años, precio de venta, costes).

   

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¿Qué pasa con impuestos y plusvalías?

La calculadora básica se centra en operación (NOI, deuda y flujo antes de impuestos). Para análisis avanzados, incorpora IRPF/IS, amortizaciones, retenciones y plusvalías a la salida. 

Nuestro consejo: toma decisiones con un modelo escalonado: primero la operación pura, después el impacto fiscal para tu caso concreto.

¡De la calculadora a la compra con criterio!

Una calculadora de rentabilidad no decide por ti; te da claridad para comparar activos y mover palancas con fundamento. 

Si quieres contrastar oportunidades en Madrid, Barcelona, Valencia u otras plazas, armamos contigo un modelo a medida y validamos datos de mercado para que la decisión sea sólida, medible y alineada con tus objetivos.

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